Особенности покупки и продажи долевой собственности

Более 90% недвижимости в Российской Федерации находится в долевой собственности.

Долевая собственность — это ситуация, когда права на объект недвижимости распределяются между несколькими гражданами в равных или не равных долях. В свидетельстве о праве собственности должно быть обозначено, какой конкретно частью квартиры владеет человек. Таким образом, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников.

Ситуации, когда возникает долевая собственность:
— приватизация жилья на всех зарегистрированных в нем на момент приватизации лиц;
— раздел квартиры, находившейся в общей совместной собственности супругов;
— наследование жилья несколькими наследниками;
— нехватка денег для покупки целой квартиры или дома.

Продажа квартиры в долевой собственности или иные действия

Законодательство нашей страны допускает следующие особенности владения и распоряжения «долевым» жильем:

— каждому собственнику принадлежит определенная доля в общем праве, размер которой зависит от соглашения сторон при оформлении жилья (например, в процессе приватизации доли всех собственников будут равными);
— каждому владельцу принадлежит право распоряжения долей, в том числе путем продаже ее третьим лицам, однако у остальных собственников существует право преимущественного выкупа;
— продажа целой квартиры будет возможна только при согласии всех собственников на совершение сделки, принудительное отчуждение чужих долей законом не допускается.

Есть также важный нюанс, который необходимо учитывать при решении насущного вопроса «как продать долевую квартиру?» — это преимущественное право собственников. То есть владельцы других долей имеют право выкупить продаваемую часть жилья на тех же условиях, что предложены потенциальному покупателю.

Таким образом необходимо соблюсти ряд последовательных формальностей:
1. найти потенциального покупателя доли и определить условия сделки по договоренности сторон;
2. подготовить проект договора с конкретным обозначением этих условий;
3. направить каждому собственнику смежных долей уведомление о предстоящей сделке с предложением преимущественного выкупа на условиях, указанных в проекте договора;
4. если кто-то из дольщиков изъявляет желание воспользоваться преимущественным правом выкупа, то сделка заключается с ним(и);
5. если желающих нет или нет ответа от кого-либо из владельцев остальных долей в течение месяца, то оформление договора происходит с первоначальным покупателем.

Учитывать данную схему придется как продавцам, так и покупателям долевой собственности. Однако, обойти его тоже можно, ведь собственнику доли принадлежит право распоряжения ею любым законным способом. Поэтому передача прав на долю в форме дарения может выступать альтернативой договору купли-продажи, если сторонам по каким-либо причинам хотелось бы избежать уведомления остальных дольщиков и реализации ими права на преимущественную покупку.

Однако, важно помнить, что сделка дарения носит безвозмездный характер, поэтому в случае возникновения спора между сторонами покупатель рискует потерять денежные средства, которые в таком случае выплачиваются за пределами договора. Продавец, впрочем, тоже рискует — ведь покупатель может просто не заплатить и тогда взыскать с него оговоренную сумму законными методами не получится. Зато такой путь освобождает от необходимости ставить в известность остальных владельцев долей.

В отношении долевой собственности неприменим договор уступки права требования — это ограничение продиктовано статьей 388 ГК РФ.

При оформлении сделки потребуются документы:
1. Гражданский паспорт покупателя. Если недвижимость приобретают супруги – паспорта каждого из них.
2. Со стороны продавца документы на недвижимость, содержащие информацию о размере доли в
3. Свидетельство о регистрации брака для покупателя.

При покупке целой квартиры, разбитой по долям, нужно учитывать следующие особенности:
— если все владельцы готовы одновременно продать свои доли, то заключается единый договор купли-продажи на всю квартиру, в котором будет определен порядок расчетов с каждым дольщиком;
— покупка квартиры, находящейся в долевой собственности проходит без уведомления дольщиков, поскольку они все выступают одновременно продавцами;
— даже если все собственники выразили согласие на продажу и участвуют продавцами по сделке, договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Наибольшее количество вопросов вызывает порядок распределения денежных средств между дольщиками при продаже целой квартиры. Официально закон предусматривает свободу в данном вопросе, то есть сами продавцы договариваются, как делятся деньги при продаже долевой собственности.

Как правило, допускаются следующие варианты распределения денежных средств, полученных от покупателя:
1) сумма по договору перечисляется каждому продавцу пропорционально размеру их долей (в квартире с равными долями каждый собственник получает равную сумму);
2) продавцы могут согласиться на перечисление средств только одному из граждан (такие случаи характерны при продаже квартиры, принадлежащей на праве долевой собственности членам одной семьи).