Инвесторы в коммерческую недвижимость переориентируются из центра Петербурга на Ленобласть – эксперт ГК «А101»

Крупнейшие ТРК постепенно пустеют, а стрит-ритейл в новых кварталах наоборот развивается, привлекая новых инвесторов. Уже сформировавшийся в Москве тренд теперь отмечается и в Петербурге, рассказала руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева.

Аналитические данные показывают, что в Петербурге крупные моллы у станций метро и на выездах из города быстро теряют траффик, доля вакантных площадей в них в 2022 году выросла до 40%. При этом небольшие районные торговые центры и стрит-ритейл демонстрируют рост посещаемости на 6-7%, вакансия в них не превышает 12%, – говорит Оксана Моисеева.

«Исходя из этого тренда, можно ожидать дальнейшего притока клиентов, а значит – инвестиций в коммерческую недвижимость в комплексных жилых проектах, где создается качественная городская среда, в районах за пределами центра Петербурга и «ближнем поясе» Ленобласти. Привлекательными для инвесторов будут проекты с хорошей транспортной доступностью, высокой плотностью населения и долей коммерческой недвижимости на уровне около 8% от общей площади проекта», – отмечает эксперт ГК «А101».

По словам заместителя директора департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлии Кузнецовой, в этом году в Петербурге возможен рост числа открытий магазинов ранее представленных только в онлайн-формате, а также новых для рынка брендов.

«В ключевых торговых коридорах активность арендаторов снизится из-за сложностей с логистикой. С другой стороны, ротация уже присутствующих брендов, связанная с переездом в другие локации, этот негативный процесс компенсирует. Да, необходимо брать в расчет снижение платежеспособности населения и, соответственно, трат в категории «общественное питание», однако демократичные форматы заведений наиболее устойчивы в кризисы», – подчеркнула она.

По словам Оксаны Моисеевой, подобный тренд уже давно наблюдается в Москве, и особенно ярко проявляется на примере Новомосковского округа (НАО). Сюда из центра города за последние 1,5 года перенаправили свои вложения более 2 тыс. профильных инвесторов.

Стрит-ритейл в НАО остается стабильным активом. В третьем квартале 2022 года наблюдалось снижение объемов продаж такой недвижимости на фоне экономических неопределенностей, но спрос на аренду увеличился на 60% относительно второго квартала того же года, динамика открытия новых бизнесов в локации оставалась позитивной.

По мнению эксперта ГК «А101», привлекательность объектов стрит-ритейл в НАО для инвесторов обусловлена ростом стоимости актива по мере развития локации. Кроме того, большой объем предложения и сравнительно невысокий порог входа позволяют аккумулировать большое число объектов и на их базе формировать высоколиквидный актив – готовый арендный бизнес, который можно быстро и выгодно продать в случае необходимости.

«В настоящее время наибольшим спросом пользуются лоты площадью 70-90 кв. метров и средним бюджетом покупки порядка 21 млн рублей. Кроме того, в любом состоянии рынка крайне востребованы небольшие лоты площадью от 20 до 30 кв. метров, помещения под супермаркеты и крупные рестораны (более 250 кв. метров). Доходность подобного актива составляет до 12% годовых. При этом само помещение дорожает на 5% в год, начиная со второго года эксплуатации. А если купить его «на котловане», то до ввода дома в эксплуатацию оно будет расти в цене на 12% в год», – подчеркивает Оксана Моисеева.

Со своей стороны, ГК «А101» создает в своих районах качественную и разнообразную инфраструктуру, которая привлекательна и для покупателей квартир, и для операторов коммерческих объектов. Среди инструментов – самостоятельное управление частью создающихся в жилом районе объектов. Это позволяет предлагать особые условия аренды операторам «базового пула» для ускорения их появления в локации, а также операторам объектов с востребованным жителями функционалом и долгим сроком окупаемости – культурные и хобби-центры, коворкинги, объекты образования и др. Именно так планируется сделать в двух проектах ГК «А101» на территории Ленобласти – «А101 Лаголово» и «А101 Всеволожск». Ожидается, что в продажу оба объекта выйдут в I квартале текущего года.

Справка:

Группа компаний «А101», один из крупнейших девелоперов и частных землевладельцев Москвы, работает на российском рынке более 30 лет. За это время компания возвела около 5,8 млн кв. м. жилой и коммерческой недвижимости.  Портфель текущих проектов Группы в стадии строительства составляет около 1,5 млн кв. метров.

ГК «А101» принимает активное участие в развитии Троицкого и Новомосковского округов Москвы (ТиНАО). Здесь на собственном земельном банке ГК «А101» создаёт сбалансированную городскую среду, учитывающую все потребности и аспекты жизни современного человека – строит жилые районы с развитой инфраструктурой, современный образовательный кластер, крупные офисные центры, объекты торгового и спортивно-развлекательного назначения.

Кроме того, ГК «А101» занимается привлечением в локацию инвесторов различного профиля, поддержкой малого и среднего бизнеса. В проектах комплексной застройки введено более 117 тыс. кв. м коммерческих помещений, что помогло бизнесу создать около 30 тыс. рабочих мест. В районах, построенных Группой, работает более 500 объектов бытовой и сервисной инфраструктуры

В петербургской агломерации ГК «А101» сегодня реализует два проекта — «А101 Всеволожск» и «А101 Лаголово». Они предполагают комплексную застройку свыше 136 га в Ленинградской области, включая более 1 млн кв. метров жилья, 4 школы, 10 детских садов, поликлинику, а также объекты сервисно-бытовой, спортивной и развлекательной инфраструктуры.