Новая данность: будет ли дефицит на первичном рынке жилья в СПб?
Спрос на квартиры только растет, вместе с тем уменьшился объем строительства, как и количество выдаваемых разрешений на застройку. Все это может привести к серьезному дефициту жилья на рынке. Встает резонный вопрос, насколько происходящие события могут усугубить ситуацию с жилплощадью?
Немного о цифрах
За прошедший год, если брать период с марта 2020 по март 2021, количество строящихся объектов в Санкт-Петербурге сократилось на 17%. В реальных цифрах оно уменьшилось примерно на 2 миллиона квадратных метров. Немаловажно и то, что в 2020 году девелоперам было выдано почти в два раза меньше разрешений на застройку.
«Еще с осени 2019 года вывод новых проектов на рынок заметно замедлился. Именно тогда спрос превысил предложение, которое постепенно начало сокращаться – новые ЖК просто не успевают возводить», — со слов Александра Пыпина, занимающего пост руководителя проекта «Дата Флэт Ру». Интересно и то, что льготная ипотека лишь увеличила рост спроса, но на скорость строительства нового жилья никак не повлияла.
Попробуем разобраться в происходящем…
Одна из причин такого перевеса спроса над предложением заключается в том, что всю отрасль строительства перевели на эскроу-счета. И финансирование теперь стало проектным, продолжает свою мысль Александр. Сейчас системы запуска новых объектов «тормозят» еще и банки – они не привыкли к торопливой работе. Решения о выдаче кредита выдаются долго, предъявляются жесткие требования к девелоперам. Анализируются все их данные, в особенности – предлагаемые финансовые модели. Все это привело к тому, что снизилось количество компаний на строительном рынке. Не у всех девелоперов получилось приспособиться к новым реалиям, большая часть мелких игроков была вытеснена с рынка.
Конечно, изменение модели финансирования и эксроу-счета – не единственные причины. Вспомним и о том, что количество разрешений на застройку сократилось почти в два раза. Прибавим к этому ограничения, связанные с пандемией, которые заставили компании перейти к электронному документообороту. Что растянуло сроки градостроительной документации. Немаловажен и тот факт, что по этой же причине Росреестр не принимал документы около трех месяцев, а это земедлило работу комитетов Питера. Поэтому у большей части девелоперов просто не получилось запустить новые объекты в 2020 году.
Чем обернется текущий дефицит. Стоит ли ждать роста цен?
«Сложно говорить о ситуации в следующем году, но в Январе и Феврале 2021 года цены действительно выросли. В классах «эконом» и «комфорт» квартиры подорожали на пять процентов во всех городах-миллионниках. Еще больше они выросли в тех локациях, где предложение очень ограничено» — комментирует ситуацию Ольга Трошева. К примеру, в Адмиралтейском и Фрунзенском районах цены поднялись на 18 и 13% в сравнении с 2020 годом, что довольно ощутимо. В тех локациях, где конкуренция выражена более ярко, стоимость жилья поднялась не так сильно – в пределах рыночной нормы. Нужно понимать, рост цен – вполне нормальное явление. Но пока в некоторых сегментах он будет «неестественно» высоким. Тут ничего не поделать.
Забудем о Петербурге. Что вообще будет с рынком недвижимости в России?
В 2020 году очень сильно возрос спрос на объекты «бизнес-класса», продолжает Александр. Конечно, во многому тому стала причиной запущенная государством программа льготной ипотеки. Так, у девелопера Bonava большая часть квартир была куплена посредством заемных средств.
Интересно и то, что снизились ставки по депозитам. Ограничения, связанные с пандемией, привели к уменьшению расходов российских семей. Они были вынуждены отказаться от посещения дорогих ресторанов, поездок заграницу и походов на концерты. А это все весьма ощутимые статьи расходов. В итоге граждане перенаправили свои деньги в покупку жилья.
Ситуация выглядит плачевной только сейчас, замечает Антонина Букина, руководящая отделом продаж агентства «Вандер Волл». Мы ожидаем, что с отменой льготной ипотеки стабилизируется рынок, и постепенно объем ипотечного портфеля выровняется до уровня 2019 года. Количество новых проектов действительно снизилось. Но это, по своей сути, чисто искусственный дефицит. Иначе застройщики просто не могут повысить цены на свои объекты. Ближайшие два года нам, возможно, и стоит свыкнуться с тем, что жилье будет дорожать. Но, как я уже сказала, в конечном итоге ситуация на рынке вернется в свое «нормальное» состояние.
